– قبل از هر چیزی باید اذعان نمایم که ترس از مالیات بساز و بفروشی بیشتر ریشه در عدم آگاهی از مفاد آن دارد .

– نکته بعدی اینکه اگر چه پرداخت مالیات به هر شکل و به هر عنوان ، سخت و در آور است امّا موجب برقراری عدالت اجتماعی و شکوفایی اقتصادی و رفاه عمومی را فراهم خواهد نمود .

– اما منشاء قانونی که به ” مالیات بساز و بفروشی ” مشهور است ، تبصره ۵ ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم است .

– پیشتر در ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم سازندگان را تحت شرایطی مکلف به پرداخت مالیات نموده:

” درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود. “

– و همچنین در تبصره­ پنج همان ماده دولت را مکلف به :

 ” تهیه آیین‌نامه اجرائی این ماده درمورد نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علی‌الحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت سه ماه پس از تصویب این قانون به‌تصویب هیأت وزیران ” نموده .

– البته به موجب بند 15 ماده واحده قانون اصلاح قانون مالیات­های مستقیم، مصوب سی و یک تیر ۹۴ ، این متن جایگزین ماده (۷۷) قانون ­شده :

– اصلاحیه ماده ۷۷ :

” اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان‌های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته‌ باشد، علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده ‌درصد (۱۰%) به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی ‌مورد انتقال خواهند بود. اشخاص حقیقی یا حقوقی، مشمول مالیات دیگری از بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش موضوع این ماده نخواهند بود.”

– یادمان باشد که دولت آیین نامه اجرایی ماده (۷۷) اصلاحی قانون مالیات های مستقیم را طبق متن زیر تهیه و به مورد اجراء گذاشته :

آیین نامه اجرایی ماده (۷۷) اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، مصوب ۱۳۹۴ در خصوص مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان و نیز نقل و انتقال ساختمانهای درحال ساخت و ناتمام (تصویبنامه شماره 31470/ت52966هـ مورخ بیست خرداد ۹۶ هیأت وزیران)

هیئت وزیران در جلسه مورخ هفده خرداد۱۳۹۶ ،به پیشنهاد شماره 238332/23650/200 مورخ پانزده اسفند ۱۳۹۴ وزارت امور اقتصادی و دارایی و به استناد تبصره ( ۵ ) ماده ( ۷۷ ) اصلاحی قانون مالیات های مستقیم -مصوب ۱۳۹۴ – آیین نامه اجرایی ماده یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد:

– آیین نامه اجرایی ماده ( ۷۷ ) اصلاحی قانون مالیات های مستقیم

ماده ۱ – در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می روند:

الف- قانون: قانون مالیات های مستقیم -مصوب ۱۳۶۶ – و اصلاحات بعدی آن.

ب- ساخت و فروش: احداث هر گونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن، اعم از ساخته شده و ناتمام.

پ- اقامتگاه قانونی: نسبت به اشخاص حقوقی به ترتیب مقرر در قانون تجارت و در مورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است.

ماده ۲- درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون خواهد بود.

ماده ۳- نقل و انتقال ساختمان های در حال ساخت و ناتمام، علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (۵۹) قانون، با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع، مشمول مالیات صدر ماده (۷۷) و مالیات علی الحساب موضوع تبصره (۱) ماده مذکور است. این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصره (۱) آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمان های مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.

تبصره- در مورد نقل و انتقال ساختمان های نیمه تمام، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می شود.

ماده ۴ – اشخاص حقیقی و حقوقی که به ساخت و فروش ساختمان مبادرت دارند، مکلف به انجام تکالیف مقرر در قانون هستند.

ماده ۵ – اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوه سازی (ساخت و ساز مسکن) صادر شده یا می شود به عنوان بنگاه تولیدی موضوع ماده (۱۳۸) مکرر قانون تلقی و مقررات ماده مزبور در خصوص آنها جاری است.

ماده ۶ – ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها پس از لازم الاجرا شدن قانون صادر می شود، مشمول مقررات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصره های آن هستند.

تبصره ۱ – اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعقل به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفاً مشمول پرداخت مالیات موضوع ماده ( ۵۹ ) قانون خواهد بود.

تبصره ۲ – ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال ۱۳۹۴ صادر شده است، در زمان انتقال صرفاً مشمول مقررات ماده ( ۵۹ ) قانون هستند.

ماده ۷ –  درآمد مشمول مالیات عملکرد اشخاص مشمول ماده ( ۷۷ ) قانون بابنت ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیانی) با رعایت مقررات فصل چهارم و پنجم باب سوم قانون تعیین و مالیات متعلق مطالبه و وصول می شود.

تبصره ۱ – در صورتی که مؤدی در اظهارنامه مالیاتی عملکرد قبل از نقل و انتقال ملک، درآمدی نسبت به ساخت و فروش و یا پیش فروش ملک ابراز نموده باشد و یا در زمان رسیدگی اداره امور مالیاتی بر اساس اسناد و مدارک مثبته مشخص شود که درآمد حاصل از ساخت و فروش ملک در سال مورد رسیدگی محقق شده است، مالیات برابر مقررات قانونی مربوط مطالبه و وصول خواهد شد.

تبصره ۲ – زیان حاصل بابت ساخت و فروش ساختمان در مورد اشخاص حقیقی که در اجرای مقررات تبصره (۲) ماده (۷۷) قانون مشمول مالیات نشده باشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهد بود. این حکم در مورد آن قسمت از فعالیت اشخاص در شهرهای با جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر برای سال مورد رسیدگی و سنوات بعد آن نیز جاری است.

تبصره ۳ – درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است. در این صورت حق واگذاری محل مشمول مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون نخواهد بود. در صورت عدم شمول مالیات ساخت و فروش در مورد اشخاص حقیقی، انتقال حق واگذری محل، مشمول مالیات موضوع ماده (۵۹) قانون خواهد بود.

ماده ۸ – اداره امور مالیاتی مکلف است پس از دریافت و ثبت استعلام نقل و انتقال ملک از دفتر اسناد رسمی، نسبت به محاسبه و وصول مالیات علی الحساب ساخت و فروش و مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) قانون و سایر مالیات های مندرج در ماده (۱۸۷) قانون به اسثثنای مالیات قطعی نشده ساخت و فروش موضوع این آیین نامه، نسبت به صدور گواهی موضوع ماده (۱۸۷) قانون با رعایت مقررات مربوط اقدام نماید. همچنین اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علی الحساب ساخت و فروش وصول شده موضوع تبصره (۱) ماده (۷۷) قانون به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مؤدی ارسال نماید. مفاد ماده مذکور در خصوص ساختمان های در حال ساخت و ناتمام نیز جاری است.

۱ – در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مؤدی مطالبه و مؤدی نسبت به پرداخت آن اقدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال ملک مورد نظر، وصول مالیات علی الحساب ده درصد (۱۰%) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.

۲ – در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداخت شده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده یا با توجه به مقررات، مؤدی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال وصول مالیات علی الحساب ده درصد (۱۰%) موضوعیت نخواهد داشت.

ماده ۹ – نقل و انتقال املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع نیز انجام شود به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط، مشمول مالیات است، مشمول مقررات این آیین نامه است.

ماده ۱۰ – مالیات علی الحساب پرداختی ساخت و فروش املاک پس از قطعی شدن مالیات، به حساب پرداختی مؤدی منظور و مابه التفاوت با رعایت مقررات، حسب مورد مطالبه و یا استرداد می شود.

ماده ۱۱ – درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش، در صورت رعایت مواد (۴۷) و (۴۸) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است.

تبصره ۱ – در مورد اسناد مشاعی هر یک از اشخاص به نسبت سهم خود، مالک شناخته می شوند.

تبصره ۲ – تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذکور در شرکت نامه، نقل و انتقال تلقی نمی شود.

ماده ۱۲ – ارزش روز عرضه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده (۶۴) قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرضه هر کدام بیشتر باشد، در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد.

تبصره- در صورت تعیین ضرایب مالیاتی برای تعیین درآمد مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین نامه توسط کمیسیون موضوع ماده (۱۵۴) قانون، ضرایب ساخت و فروش در بافت های فرسوده با رعایت قوانین ذی ربط به میزان شصت درصد (۶۰%) ضرایب مربوط، اعمال خواهد شد.

ماده ۱۳- در مورد اعیان احداث شده در املاک موقوفه، ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد.

ماده ۱۴- شهرهای با جمعیت یکصد هزار نفر و بالاتر در زمان صدور پروانه ساخت، بر اساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، مشمول مالیات ساخت و فروش موضوع این آیین نامه هستند.

اسحاق جهانگیری- معاون اول رییس جمهور

به قلم مهندس مقری

گردآوری : گروه مهندسی عمارت